老舊小區(qū)改造如何避免“改造-破壞-再改造”的惡性循環(huán)?武漢老舊小區(qū)“物業(yè)城市”長效治理模式提供了一個(gè)參考范例。

建于上世紀(jì)90年代初的西馬新村小區(qū)曾是武漢典型的老舊小區(qū)，“改造前，小區(qū)立面破舊，環(huán)境臟亂差，樓道內(nèi)小廣告一層層的，一到晚上就黑燈瞎火。”在西馬新村小區(qū)住了二十多年的熊漢運(yùn)向第一財(cái)經(jīng)記者回憶，“那時(shí)，沒有物業(yè)管理，垃圾亂丟，停車混亂，配套設(shè)施壞了也沒人修，安全隱患問題突出。”

12月7日，西馬新村小區(qū)正式引進(jìn)武漢市江漢城市資源經(jīng)營管理有限公司(下稱“江漢城資”)提供舊改后的物業(yè)服務(wù)。至此，西馬新村從一個(gè)無人管理的小區(qū)，成為武漢首個(gè)試點(diǎn)老舊小區(qū)“物業(yè)城市”長效治理模式的小區(qū)。

熊漢運(yùn)指向新修繕的鄰里廣場說，別看現(xiàn)在這個(gè)廣場寬敞又干凈，以前這里是個(gè)廢棄的閑置地，雜木密集，潮濕臟亂，蚊蟲也多，大家都不愿意到這來。

熊漢運(yùn)進(jìn)一步說，西馬新村小區(qū)的老年居民占比多，改造后，在每棟樓的樓道墻面新裝了助老上樓的扶手和座椅，安裝了60個(gè)樓道感應(yīng)燈、路燈，此外還解決了小區(qū)的樓房漏水滲水、下水管網(wǎng)堵塞、消防系統(tǒng)缺失等突出問題。

“老舊小區(qū)改造，不僅是一次基礎(chǔ)配套的升級(jí)，更應(yīng)是服務(wù)管理的一次全面升級(jí)。”西馬新村小區(qū)所屬的三眼橋社區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，老舊小區(qū)由于建筑年代久遠(yuǎn)，沒有物業(yè)公司接管之前，一般處于失管或半失管狀態(tài)，安全隱患突出，鄰里矛盾尖銳。更重要的是，由于社區(qū)人員不足，難以長時(shí)間管理小區(qū)，導(dǎo)致舊改后的老舊小區(qū)依舊無人管理，改造成果很容易付諸東流，最終陷入“改造-破壞-再改造”的惡性循環(huán)。

老舊小區(qū)之所以會(huì)陷入“改造-破壞-再改造”的惡性循環(huán)，主要原因是改造之后的服務(wù)管理跟不上，核心問題是管理資金不足。

如何做好老舊小區(qū)改造的后半篇文章，實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)的長效治理?2020年9月，武漢金融街集團(tuán)與萬科旗下萬物云城共同投資成立江漢城資公司。江漢城資總經(jīng)理盧亮在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，公司打破了傳統(tǒng)小區(qū)的管理紅線，將城市空間整合服務(wù)延伸至老舊小區(qū)單元門前，通過“政府出一點(diǎn)，老百姓給一點(diǎn)，經(jīng)營補(bǔ)一點(diǎn)”的方式，用市政投入和公共資源經(jīng)營的收入來維持老舊設(shè)施運(yùn)營，破解老舊小區(qū)管理資金不足的難題。

具體而言，市政一體化后，市政環(huán)衛(wèi)清掃、清洗、清運(yùn)車輛可以直接開進(jìn)老舊小區(qū)，開展環(huán)境衛(wèi)生工作，街道的安防巡查人員也可以直接進(jìn)小區(qū)，以智慧化、數(shù)字化、機(jī)械化的手段實(shí)現(xiàn)街區(qū)市政一體化和全域化管理，小區(qū)公共區(qū)域的管理經(jīng)費(fèi)可納入政府開支，資金占比40%;同時(shí)，通過服務(wù)培養(yǎng)居民的繳費(fèi)意識(shí)，養(yǎng)成繳費(fèi)習(xí)慣，建立自我“造血”機(jī)制，資金占比40%;此外，整合老舊小區(qū)及周邊的各類閑置房屋、公共空間、場地等資源開展資產(chǎn)經(jīng)營，比如房屋中介、停車場運(yùn)營、廣告位運(yùn)營、充電樁管理、有償家政服務(wù)等方式，彌補(bǔ)物業(yè)費(fèi)用的不足，資金占比20%。

戴德梁行城市更新服務(wù)平臺(tái)負(fù)責(zé)人黃燕秋在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，老舊小區(qū)的改造工程相對(duì)微利，單靠市場力量恐怕很難實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的雙豐收，因此現(xiàn)階段對(duì)于老舊小區(qū)的改造仍需由政府牽頭，開發(fā)商及物業(yè)公司以輸出管理經(jīng)驗(yàn)為主，由政府、企業(yè)和居民共同建立自我“造血”的長效治理機(jī)制。

據(jù)武漢市房管局統(tǒng)計(jì)，自2019年4月全面啟動(dòng)以來，該市已累計(jì)開工改造1019個(gè)老舊小區(qū)，占需改造總量的近五成，完工610個(gè)老舊小區(qū)，完成投資30億元，惠及居民約24萬戶。

“老舊小區(qū)改造不僅要改得好，還要管得好。”武漢市房管局介紹，老舊小區(qū)改造過程中，武漢一直在探索共建共享共治的長效治理機(jī)制。下一步，武漢將持續(xù)加快推進(jìn)全市老舊小區(qū)改造，補(bǔ)齊老舊小區(qū)人居環(huán)境和公共服務(wù)設(shè)施短板，實(shí)現(xiàn)改造與管養(yǎng)維護(hù)無縫對(duì)接，促進(jìn)城市能級(jí)和品質(zhì)“雙提升”。