與往年相比，2022年的土地市場(chǎng)前所未有的“冷清”，這不僅表現(xiàn)在土地出讓金額方面，還表現(xiàn)在土地溢價(jià)率上。由于房企融資難，導(dǎo)致拿地謹(jǐn)慎，全年300城住宅用地成交金額同比降幅超三成。而且通過(guò)對(duì)比可以看到，2022年住宅用地出讓金超2000億元的只有一個(gè)城市上海，超過(guò)千億元的城市有7個(gè)。而2021年，住宅用地出讓金超2000億的城市有4個(gè)，超過(guò)千億元的城市有10個(gè)。

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那么，目前哪些城市仍然領(lǐng)先？哪些城市掉隊(duì)？2023年的土地市場(chǎng)能否出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)？

300城宅地成交額同比降幅超三成

2022年的土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)交易市場(chǎng)一樣均出現(xiàn)下行走勢(shì)。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國(guó)300城各類用地成交金額達(dá)4.13萬(wàn)億元，同比下降27.73%；成交樓面均價(jià)為2187元/平方米，同比下跌20.38%；平均溢價(jià)率為3.09%，較上年同期下降6.74個(gè)百分點(diǎn)。其中，在住宅用地方面，全國(guó)300城出讓金達(dá)33730.34億元，同比下降31.03%；住宅土地樓面均價(jià)為5440元/平方米，同比上漲0.08%；平均溢價(jià)率為3.12%，較上年同期下降7.8個(gè)百分點(diǎn)。

另?yè)?jù)中指研究院提供的住宅用地出讓金排行榜顯示，2021年和2022年排名前五的城市中，前四位上海、杭州、北京、南京沒(méi)有變化，僅成都替代廣州成為第五名，廣州降至第六位。此外，天津、鄭州已跌出了前20名城市的榜單。

對(duì)比來(lái)看，2021年，住宅用地出讓金超2000億元的有4個(gè)城市，超過(guò)千億元的城市有10個(gè)。而2022年只有一個(gè)城市上海超2000億元，7個(gè)城市超過(guò)千億元。

對(duì)此，中指研究院高級(jí)分析師張曉飛稱，2022年，各線城市推出的土地及土地成交規(guī)模同比走低。但是在土地出讓金收窄明顯、各線指標(biāo)下滑的同時(shí)，一二線城市樓面均價(jià)同比走高。

另外，“近五年，300城成交樓面均價(jià)維持在2358元/平方米左右，成交樓面價(jià)歷經(jīng)2021年持續(xù)下跌之后，在2022年二季度由跌轉(zhuǎn)增，最高價(jià)在2537元/平方米，成交樓面價(jià)整體保持在一個(gè)穩(wěn)定區(qū)間?！睆垥燥w表示。

另一家機(jī)構(gòu)的2022年全年土地?cái)?shù)據(jù)也印證了土地市場(chǎng)走勢(shì)。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年全國(guó)賣地最多的100個(gè)熱點(diǎn)城市合計(jì)賣地只有16262宗，合計(jì)賣地金額也只有約3.51萬(wàn)億元。而在2021年同期，100個(gè)賣地最多的城市合計(jì)賣地18362宗，賣地金額高達(dá)約4.87萬(wàn)億元，熱點(diǎn)城市賣地金額同比減少了27.8%。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，從土地市場(chǎng)走勢(shì)不難看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體依然在調(diào)整過(guò)程中。比如，從100城賣地金額看，同比下調(diào)幅度明顯，在2021年4.87萬(wàn)億元的基礎(chǔ)上，2022年只有不足3.51萬(wàn)億元，大部分城市土地成交均明顯下調(diào)。與此同時(shí)，大部分企業(yè)融資難度依然較大，除在少數(shù)熱點(diǎn)城市外，拿地非常謹(jǐn)慎。

五、六批次供地超九成地塊底價(jià)成交

22城市集中供地是從2021年開(kāi)始實(shí)行的，至今已有兩年時(shí)間。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年集中供地以多批次供應(yīng)為主，部分城市推出五、六批次集中供地，涉住宅用地1652宗，推出規(guī)劃建面約1.65億平方米，同比上一年的約3.4億平方米減少51%。其中，住宅用地成交466宗，成交規(guī)劃建面約1.44億平方米，同比減少40.7%，土地出讓金17826.9億元，同比上一年的22803.4億元減少21.8%。

中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱分析稱，盡管2022年自年初起房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)較為冷淡，但房企在年初對(duì)市場(chǎng)能夠盡快企穩(wěn)回暖的信心較強(qiáng)，在一批次土拍中表現(xiàn)相對(duì)更為積極。從數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年一批次供地39%的地塊溢價(jià)成交，該比例盡管低于2021年一批次供地的58%，但仍然明顯優(yōu)于2021年的第二、第三批次。

不過(guò)，“自2022年第二批次供地開(kāi)始，受到房地產(chǎn)市場(chǎng)期房爛尾擔(dān)憂、居民收入預(yù)期悲觀、房?jī)r(jià)上漲預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)在寬松政策下并無(wú)顯著改善，房企拿地積極性迅速減弱。在數(shù)據(jù)層面的反映是，五、六批次供地（目前僅武漢、徐州完成第六批次供地）溢價(jià)成交比例已降至7%，超過(guò)九成地塊以底價(jià)成交?！睆垊P如是說(shuō)。

具體到各個(gè)城市，從2022年全年來(lái)看，土拍熱度較高的城市為深圳、合肥、北京、杭州、上海、廈門等，全年土拍較冷城市則為天津、濟(jì)南、　青島、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、無(wú)錫、武漢、長(zhǎng)沙、鄭州等。

對(duì)此，張凱進(jìn)一步解釋稱，北京、上海、深圳、杭州因其經(jīng)濟(jì)基本面整體較好，新房購(gòu)買力仍然能夠保持在相對(duì)較高的水平，而廈門特別是島內(nèi)地塊的稀缺性，以及廈門對(duì)于全福建高收入人群的吸附能力，讓其走出相對(duì)獨(dú)立的市場(chǎng)行情。合肥則是因其年初新房庫(kù)存不足，房企紛紛希望補(bǔ)倉(cāng)，使其2022年超額50%完成了全年宅地的供地計(jì)劃。而反觀長(zhǎng)春、沈陽(yáng)等城市，至今尚未能推出第三批次集中供地，全年宅地供地計(jì)劃完成率不足三成。

區(qū)域土地市場(chǎng)分化預(yù)期加劇

值得關(guān)注的是，在各種融資利好的政策下，2022年年底，土地市場(chǎng)出現(xiàn)“翹尾”行情。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年12月，全國(guó)300城住宅用地出讓金達(dá)6137.09億元，環(huán)比增長(zhǎng)115.66%，同比下降18.2%。事實(shí)上，隨著多城市開(kāi)啟第四批次集中供地，整體來(lái)看土拍市場(chǎng)有所回溫，但仍以重點(diǎn)城市群為主。其中，2022年12月，在住宅用地成交排行榜上，廣州天河區(qū)AT0507033地塊成交總價(jià)最高，為96億元，建筑規(guī)劃面積21萬(wàn)平方米，成交樓面均價(jià)為45915元/平方米，由保利摘得。

對(duì)于2023年的土地市場(chǎng)，張曉飛認(rèn)為，土拍規(guī)則仍將采取多批次分散供地，繼續(xù)降低土拍門檻，包括減少配建、減少自持、提高限價(jià)、降低地價(jià)、降低資質(zhì)要求、降低保證金比例等。與此同時(shí)，在廣州、深圳、北京等地，保障性住房用地公開(kāi)供應(yīng)成為趨勢(shì)。

而在2023年成交總量上，張曉飛表示，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期邊際改善，但土地市場(chǎng)熱度難有根本性恢復(fù)，市場(chǎng)化運(yùn)作房企拿地有限，城投等地方國(guó)資企業(yè)仍將托底拿地，預(yù)計(jì)2023年全年成交量較2022年有進(jìn)一步小幅回落。在區(qū)域的成交結(jié)構(gòu)上，分化更加明顯，北上深杭仍能維持熱度，部分省會(huì)城市或?qū)⒌絷?duì)。核心城市利潤(rùn)空間保持10%以上的高位，而非核心城市地價(jià)需要重估。

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