近年來(lái)，隨著城市化率的提升，北京、上海等一些大城市逐漸進(jìn)入存量房時(shí)代，這也是一些大城市的共性。此前，成都同樣出現(xiàn)過(guò)二手房月度成交量連續(xù)超過(guò)新房的情況，不過(guò)2022年之前，成都二手房年累計(jì)交易量從未超越過(guò)新房。

2022年，可謂是成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要轉(zhuǎn)折。不僅交出了亮眼的成績(jī)，新房成交142982套，位居全國(guó)成交量排行榜第一；二手房成交151376套，位居全國(guó)成交量排行榜第二。并且存量住宅交易量在歷史上首次超過(guò)新房住宅交易量，正式步入存量房時(shí)代。

(資料圖片)

據(jù)成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年全市二手住宅成交共計(jì)48667套，2022年成交量達(dá)到151376套，是前一年的3.1倍，創(chuàng)下有史以來(lái)的峰值。

貝殼研究院在《倔強(qiáng)之城——2022年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)年度簡(jiǎn)析》中提到，2022年成都的存量住宅交易量在歷史上首次超過(guò)新房住宅交易量，這是一個(gè)里程碑的事件。一圈層的交易量占比不降反增，這個(gè)趨勢(shì)不同于往年，占據(jù)全城交易量約4成比重。二圈層交易量占比仍穩(wěn)定占據(jù)全城主力位，變化不大。

貝殼研究院認(rèn)為形成一二手房交易格局背后的原因可能在于：一是去年以來(lái)的開(kāi)發(fā)商出清風(fēng)險(xiǎn)使得消費(fèi)者對(duì)避險(xiǎn)情緒急劇上升，導(dǎo)致新房供需兩端均出現(xiàn)下滑。二手房交易無(wú)交付風(fēng)險(xiǎn)，影響更多來(lái)自于需求端，市場(chǎng)韌性明顯強(qiáng)于新房市場(chǎng)。二是新房與二手房交易在套均面積和總價(jià)上的差距逐年遞增，互補(bǔ)性不斷增強(qiáng)，但背后卻是置業(yè)需求的分化。如果二手交易鏈條阻力增強(qiáng)，以小換大，以舊換新的換房需求受到的影響也會(huì)加深。

“關(guān)注度高的新房搖號(hào)競(jìng)爭(zhēng)激烈，對(duì)于我們這種購(gòu)置二套房的家庭來(lái)說(shuō)，想要買(mǎi)到網(wǎng)紅盤(pán)幾乎不可能。而且現(xiàn)在市場(chǎng)上新房基本為期房，會(huì)擔(dān)心交付或者精裝房品質(zhì)問(wèn)題，所以我們都只關(guān)注二手房”，王女士于2022年購(gòu)置了位于高新區(qū)的中洲錦城湖岸的二手房，“看房期間剛好中洲錦城湖岸二期取證，價(jià)格也有明顯優(yōu)勢(shì)，但只推了20多套，最終還是咬牙上車(chē)了二手房?！?/p>

2022年成都房地產(chǎn)二手住宅消費(fèi)趨勢(shì)出現(xiàn)了更為明顯的變化。貝殼研究院觀察到：主力成交區(qū)域高單價(jià)成交占比不增反降，但成交戶(hù)型在套三以上的成交占比卻增長(zhǎng)明顯。

貝殼研究院傾向于認(rèn)為，居民的住房消費(fèi)在內(nèi)外環(huán)境的變化過(guò)程中，購(gòu)房偏好從追求資產(chǎn)回報(bào)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樽非笮詢(xún)r(jià)比，更加注重決策質(zhì)量。

一位在大源某中介門(mén)店的工作人員透露，2022年上半年市場(chǎng)購(gòu)房需求較少，轉(zhuǎn)折點(diǎn)在5.31新政，每天帶看量成倍增加，更多購(gòu)房者更熱衷于優(yōu)質(zhì)區(qū)域或擁有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的次新二手房。此外，隨著二手房掛牌量顯著增加，成交單價(jià)卻有所下降，不少房東為了能夠盡快出售，會(huì)主動(dòng)選擇調(diào)降房?jī)r(jià)，有的甚至?xí)淮握{(diào)降數(shù)十萬(wàn)。

成都2022年出臺(tái)的5.31樓市新政，對(duì)于購(gòu)房者資格有了新的認(rèn)定，這讓更多人手握資格，擁有了購(gòu)房入場(chǎng)券，給二手房市場(chǎng)點(diǎn)燃了一把火。這條新政一出，幾天時(shí)間，成都掛牌量最高漲到18萬(wàn)套，新政后2個(gè)月，成交量也達(dá)到高峰。

數(shù)據(jù)顯示，1-5月，成都一二手市場(chǎng)交易量同比下滑幅度均超過(guò)40%，6-12月二手同比由負(fù)轉(zhuǎn)正實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，新房同比下滑幅度明顯收窄。

除了5.31新政，成都在2022年先后還多次優(yōu)化限購(gòu)政策。11月17日，除成都高新區(qū)南部園區(qū)之外，中心城區(qū)和近郊區(qū)縣市市場(chǎng)統(tǒng)一為一個(gè)區(qū)域，不再相互區(qū)域限購(gòu)；遠(yuǎn)郊區(qū)縣市非戶(hù)籍、無(wú)社保居民家庭也可以購(gòu)房。12月30日，父母投靠成年子女入戶(hù)的，可以作為單獨(dú)家庭在戶(hù)籍對(duì)應(yīng)的限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買(mǎi)一套住房。

隨著政策不斷放松，將釋放出更多的購(gòu)房需求。目前，成都一二圈層總價(jià)在200萬(wàn)以下的房源幾乎都為二手房，不難看出未來(lái)性?xún)r(jià)比相對(duì)更高的二手房或?qū)⑹艿礁叩年P(guān)注。

放眼全國(guó)各線城市新房和二手房數(shù)據(jù)上也能看出同樣的趨勢(shì)。上半年新房和二手房均處在下行期，除了跌幅的差異，兩者都是弱勢(shì)整理行情。走勢(shì)分化發(fā)生在下半年剛開(kāi)場(chǎng)，7月份起，全國(guó)各地“保交樓”成為各級(jí)政府穩(wěn)定樓市的核心要?jiǎng)?wù)，此外還出現(xiàn)了斷供停貸現(xiàn)象，將很多有購(gòu)房需求又擔(dān)心市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的客戶(hù)推給了二手房市場(chǎng)，因此二手房成交正在“逆勢(shì)而上”。

從新房轉(zhuǎn)向存量房，也是世界各國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的必由之路。資料顯示，當(dāng)一個(gè)國(guó)家的住房自有率超過(guò)65%、人均GDP突破8000美元、戶(hù)均住房套數(shù)大于1，由增量開(kāi)發(fā)主導(dǎo)的新房市場(chǎng)趨于穩(wěn)定和成熟，房屋市場(chǎng)的存量房交易量將超過(guò)新房交易量。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)測(cè)算未來(lái)十年我國(guó)商品住宅年銷(xiāo)售面積將維持在12億㎡左右。新房市場(chǎng)銷(xiāo)售或?qū)⒊书L(zhǎng)期衰減趨勢(shì)，而隨著近年入市的商品房陸續(xù)交付，存量房市場(chǎng)規(guī)模將進(jìn)一步激增。

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